Passoires thermiques 2026 : obligations et aides

Passoires thermiques en 2026 : ce que doivent savoir les propriétaires

On appelle passoires thermiques les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et le calendrier réglementaire se durcit progressivement. En 2026, les propriétaires de passoires thermiques font face à des obligations croissantes mais peuvent aussi mobiliser des aides financières, dont la rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov’ réservée aux logements classés E, F ou G. Voici tout ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement classé F ou G au DPE. Pour un logement de plus de 40 m² situé à moins de 800 m d’altitude, cela correspond à une consommation d’énergie primaire d’au moins 330 kWh/m²/an ou à des émissions d’au moins 70 kg CO2/m²/an ; au-delà de 420 kWh/m²/an ou 100 kg CO2/m²/an, le logement est classé G (arrêté du 25 mars 2024). Ces logements se caractérisent souvent par :

• Une isolation insuffisante ou inexistante (murs, toiture, fenêtres)
• Un système de chauffage vétuste et énergivore (chaudière fioul ancienne, convecteurs électriques grille-pain)
• Des infiltrations d’air importantes (joints de fenêtres dégradés, absence de VMC)
• Des factures d’énergie élevées au regard de la surface chauffée

Ces logements sont source d’inconfort, de précarité énergétique et d’émissions de CO2 excessives. Leur rénovation est une priorité nationale.

Le calendrier réglementaire : les dates clés

Ce qui est déjà en vigueur

• Depuis le 24 août 2022 : gel des loyers des logements classés F et G. Aucune augmentation de loyer n’est possible, ni entre deux locataires, ni au renouvellement du bail, ni lors de la révision annuelle (ministère de la Transition écologique).
• Depuis le 1er avril 2023 : obligation de réaliser un audit énergétique avant la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G, étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025.
• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location. Ils sont considérés comme indécents et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ni d’une reconduction tacite (DPE, service-public.gouv.fr).

Ce qui arrive

• 1er janvier 2028 : interdiction de location des logements classés F. Même régime que pour les G depuis 2025.
• 1er janvier 2034 : interdiction de location des logements classés E. Cette échéance, plus lointaine, concerne néanmoins un nombre très important de logements.

Conséquences pratiques pour les propriétaires bailleurs

Si vous êtes propriétaire d’un logement classé G et que vous le louez actuellement :

• Bail en cours : le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité. À défaut, il peut saisir le juge qui pourra imposer une réduction de loyer ou la réalisation de travaux.
• Nouveau bail : il est interdit de signer un nouveau bail pour un logement classé G.
• Renouvellement : le renouvellement d’un bail existant est également interdit si le logement reste classé G.

L’audit énergétique obligatoire

Depuis 2023, tout propriétaire vendant une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G doit faire réaliser un audit énergétique réglementaire (service-public.gouv.fr). Cet audit, plus détaillé qu’un simple DPE, comprend :

• Un état des lieux complet de la performance énergétique du logement
• Au moins deux propositions de travaux : un parcours par étapes (dont la première étape fait gagner au moins 2 classes et l’étape finale atteint au moins la classe B) et un parcours en une seule fois
• Pour chaque scénario : le coût estimé des travaux, les aides mobilisables et le gain de classe DPE attendu
• La performance énergétique attendue après travaux

Aide à l’audit : l’audit énergétique hors obligation réglementaire réalisé avec au moins un geste de travaux est aidé par MaPrimeRénov’ par geste : 500 € pour les ménages très modestes, 400 € pour les modestes, 300 € pour les intermédiaires, non éligible pour les revenus supérieurs.

L’audit est remis à l’acheteur potentiel. Il est valable 5 ans (service-public.gouv.fr).

Les aides pour les passoires thermiques en 2026

Les logements classés E, F ou G sont les seuls à pouvoir accéder aux financements de la rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov’. Les autres logements peuvent bénéficier d’une aide (MaPrimeRénov’ et/ou CEE) dans le cadre d’une rénovation par geste.

MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur

C’est le dispositif conçu pour sortir du statut de passoire thermique. Il s’adresse aux logements classés E, F ou G construits depuis au moins 15 ans et occupés à titre de résidence principale. Le projet doit permettre un gain d’au moins 2 classes énergétiques sur l’audit (par exemple de F à D) et inclure deux gestes d’isolation thermique (toiture, fenêtres, sols ou murs). En maison individuelle, il n’est pas possible d’installer ou de conserver un chauffage au fioul, au gaz ou au charbon. Le recours à Mon Accompagnateur Rénov’ est obligatoire.

Catégorie	Taux appliqué au montant HT des travaux	Écrêtement (toutes aides cumulées, en % du TTC)
Très modestes	80 %	100 %
Modestes	60 %	90 %
Intermédiaires	45 %	80 %
Supérieurs	10 %	50 %

Plafonds de dépenses éligibles : 30 000 € HT pour un gain de 2 classes, 40 000 € HT pour un gain de 3 classes ou plus.

Les CEE et les primes « coup de pouce »

Les certificats d’économies d’énergie sont des primes proposées par les fournisseurs d’énergie. Des primes « coup de pouce » existent pour le remplacement d’une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz par un équipement utilisant des énergies renouvelables, et pour la rénovation d’ampleur de certains bénéficiaires non éligibles aux aides de l’Anah (résidences secondaires et logements de moins de 15 ans classés E, F ou G, décarbonés). En rénovation d’ampleur, MaPrimeRénov’ n’est pas cumulable avec les CEE. Le montant dépend de l’offre du fournisseur.

L’éco-prêt à taux zéro

L’éco-PTZ « performance énergétique globale » est accessible jusqu’à 50 000 €, remboursable sur 20 ans sans intérêt, sans condition de ressources. Il suppose, sur la base d’un audit énergétique, un logement classé E ou mieux après les travaux et, en logement individuel, un saut d’au moins 2 étiquettes au DPE. Les bénéficiaires de MaPrimeRénov’ peuvent demander un éco-PTZ MaPrimeRénov’ avec des démarches simplifiées, dans la limite de 50 000 €.

Les aides locales

Des collectivités locales (régions, départements, communes, intercommunalités) peuvent proposer des aides complémentaires, cumulables avec MaPrimeRénov’. Renseignez-vous auprès de votre espace conseil France Rénov’ pour connaître celles de votre territoire.

Source : Anah, « Les aides financières en 2026 », édition septembre 2026.

Les solutions techniques pour sortir du statut de passoire thermique

Scénario 1 : la rénovation globale (recommandé)

La rénovation globale, ou rénovation d’ampleur, traite simultanément l’ensemble des postes : isolation, chauffage, ventilation et menuiseries. C’est l’approche la plus efficace, et celle qui ouvre droit à la rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov’.

Avantages :

• Gain d’au moins 2 classes exigé pour la rénovation d’ampleur, mesuré sur l’audit
• Accès à la rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov’, avec des taux de prise en charge plus élevés que par geste
• Cohérence technique entre les différents postes
• Un seul chantier à gérer

Inconvénients :

• Investissement initial plus élevé (même si des aides existent)
• Travaux plus longs, selon l’ampleur du programme
• Nécessité de quitter le logement pendant certaines phases

Scénario 2 : la rénovation par étapes

Si le budget ou les contraintes pratiques ne permettent pas une rénovation globale, une approche par étapes est possible. L’essentiel est de suivre un ordre logique :

1. Étape 1 : Isolation de la toiture (gain immédiat le plus important)
2. Étape 2 : Isolation des murs (complète l’enveloppe thermique)
3. Étape 3 : Remplacement du chauffage (dimensionné sur le logement isolé)
4. Étape 4 : Ventilation et finitions (VMC, menuiseries si nécessaire)

Attention : depuis le 1er septembre 2026, la rénovation par étapes ne bénéficie plus de MaPrimeRénov’ par geste pour l’isolation, la ventilation ou les chaudières à granulés : seul le chauffage décarboné l’est. Comparez avec la rénovation d’ampleur, qui finance un programme de travaux cohérent.

Propriétaire bailleur : que faire si votre logement est classé G ?

Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement classé G, plusieurs options s’offrent à vous :

Option 1 : Rénover pour continuer à louer

C’est la solution à privilégier si le logement est situé dans une zone à forte demande locative. Des aides existent, et les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’ d’ampleur sous conditions : ils doivent s’engager à louer le logement en résidence principale pendant au moins 6 ans.

Option 2 : Vendre le logement

Si vous ne souhaitez pas engager de travaux, la vente reste possible, mais le classement F ou G et le coût des travaux à prévoir pèseront dans la négociation. L’audit énergétique obligatoire informera l’acheteur du coût des travaux à prévoir.

Option 3 : Transformer en résidence secondaire ou en meublé de tourisme

Cette option permet de contourner temporairement l’interdiction de location longue durée, mais attention : les réglementations sur les meublés de tourisme se durcissent dans de nombreuses communes. Ce n’est pas une solution pérenne.

Option 4 : Occuper le logement soi-même

Aucune obligation de performance énergétique ne s’applique aux logements occupés par leur propriétaire. Cependant, le confort et les factures d’énergie inciteront probablement à rénover tôt ou tard.

Les erreurs à éviter

1. Attendre le dernier moment : les artisans RGE sont de plus en plus sollicités. Les délais d’intervention s’allongent à l’approche des échéances réglementaires.
2. Ne traiter qu’un seul poste : remplacer la chaudière sans isoler ne suffira pas à sortir du classement F ou G.
3. Négliger la ventilation : un logement bien isolé sans ventilation adaptée développera des problèmes d’humidité et de moisissures.
4. Choisir le moins cher : des travaux mal réalisés ne produiront pas le gain DPE escompté. Privilégiez la qualité et les artisans certifiés RGE.
5. Oublier de demander les aides avant les travaux : la demande MaPrimeRénov’ doit être déposée avant la réalisation des travaux, et les CEE avant la signature du devis (14 jours de grâce au plus).

Conclusion

La rénovation des passoires thermiques n’est plus une option mais une nécessité, tant pour les propriétaires bailleurs confrontés aux interdictions de location que pour les propriétaires occupants qui subissent des factures d’énergie excessives. Des aides existent pour réduire le coût des travaux, selon vos revenus et votre projet : vérifiez-les sur france-renov.gouv.fr. N’attendez pas les échéances pour agir : contactez un conseiller France Rénov’ et lancez votre projet de rénovation dès maintenant.