Passoires thermiques 2026 : obligations et aides pour les propriétaires

Passoires thermiques en 2026 : ce que doivent savoir les propriétaires

La France compte encore environ 5 millions de passoires thermiques, ces logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et le calendrier réglementaire se durcit progressivement. En 2026, les propriétaires de passoires thermiques font face à des obligations croissantes mais bénéficient aussi d’aides financières renforcées. Voici tout ce que vous devez savoir.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Une passoire thermique est un logement dont la consommation d’énergie primaire dépasse 330 kWh/m²/an (classe F) ou 420 kWh/m²/an (classe G). Ces logements se caractérisent par :

• Une isolation insuffisante ou inexistante (murs, toiture, fenêtres)
• Un système de chauffage vétuste et énergivore (chaudière fioul ancienne, convecteurs électriques grille-pain)
• Des infiltrations d’air importantes (joints de fenêtres dégradés, absence de VMC)
• Des factures d’énergie prohibitives : 2 000 à 4 000 €/an pour un logement de 80 m²

Ces logements sont source d’inconfort, de précarité énergétique et d’émissions de CO2 excessives. Leur rénovation est une priorité nationale.

Le calendrier réglementaire : les dates clés

Ce qui est déjà en vigueur

• Depuis août 2022 : gel des loyers des logements classés F et G. Aucune augmentation de loyer n’est possible, y compris lors d’un changement de locataire ou du renouvellement du bail.
• Depuis avril 2023 : obligation de réaliser un audit énergétique avant la vente d’une maison individuelle classée F ou G.
• Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location. Ils sont considérés comme indécents au sens de la loi et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail ni d’un renouvellement de bail.

Ce qui arrive

• 1er janvier 2028 : interdiction de location des logements classés F. Même régime que pour les G depuis 2025.
• 1er janvier 2034 : interdiction de location des logements classés E. Cette échéance, plus lointaine, concerne néanmoins un nombre très important de logements.

Conséquences pratiques pour les propriétaires bailleurs

Si vous êtes propriétaire d’un logement classé G et que vous le louez actuellement :

• Bail en cours : le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité. À défaut, il peut saisir le juge qui pourra imposer une réduction de loyer ou la réalisation de travaux.
• Nouveau bail : il est interdit de signer un nouveau bail pour un logement classé G. Le notaire ou l’agent immobilier doivent vérifier la conformité.
• Renouvellement : le renouvellement d’un bail existant est également interdit si le logement reste classé G.

L’audit énergétique obligatoire

Depuis 2023, tout propriétaire vendant une maison individuelle classée F ou G doit faire réaliser un audit énergétique réglementaire. Cet audit, plus détaillé qu’un simple DPE, comprend :

• Un état des lieux complet de la performance énergétique du logement
• Au moins deux scénarios de travaux : un parcours par étapes et un parcours en une seule fois
• Pour chaque scénario : le coût estimé des travaux, les aides mobilisables et le gain de classe DPE attendu
• Une estimation des économies d’énergie générées

Coût de l’audit : 800 à 1 500 € pour une maison individuelle. Ce coût est partiellement aidé par MaPrimeRénov’ (jusqu’à 500 € selon les revenus).

L’audit est remis à l’acheteur potentiel et doit être annexé au compromis de vente. Il a une validité de 5 ans.

Les aides renforcées pour les passoires thermiques en 2026

Conscient de l’effort financier demandé aux propriétaires, l’État a considérablement renforcé les aides pour la rénovation des passoires thermiques.

MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné

C’est le dispositif le plus avantageux pour sortir du statut de passoire thermique. Les taux de prise en charge sont bonifiés :

Catégorie	Taux de base	Bonus sortie passoire	Total possible
Bleu (très modeste)	80 %	+10 %	90 %
Jaune (modeste)	60 %	+10 %	70 %
Violet (intermédiaire)	45 %	+10 %	55 %
Rose (aisé)	30 %	+10 %	40 %

Plafonds de travaux : jusqu’à 70 000 € HT pour un gain de 4 classes DPE ou plus, ce qui porte l’aide maximale à 63 000 € pour un ménage très modeste.

Les CEE bonifiés

Les Certificats d’Économie d’Énergie proposent des primes coup de pouce majorées pour les rénovations performantes des passoires thermiques :

• Coup de pouce rénovation performante : jusqu’à 5 000 € supplémentaires pour une rénovation d’ampleur d’une maison individuelle classée F ou G
• Coup de pouce chauffage : primes majorées pour le remplacement d’une chaudière fioul dans une passoire thermique

L’éco-prêt à taux zéro renforcé

L’éco-PTZ est accessible jusqu’à 50 000 € pour les rénovations d’ampleur, remboursable sur 20 ans sans intérêts. Pour les passoires thermiques, un éco-PTZ spécifique peut être accordé sur simple présentation du DPE, sans détailler les travaux en amont.

Le Fonds Vert et les aides locales

De nombreuses collectivités locales proposent des aides complémentaires ciblant spécifiquement les passoires thermiques :

• Régions : certaines proposent des compléments de 1 000 à 5 000 €
• Départements : aides ciblées sur les ménages modestes propriétaires de passoires thermiques
• Communes et intercommunalités : subventions, prêts bonifiés ou accompagnement technique gratuit

Renseignez-vous auprès de votre Espace Conseil France Rénov’ pour connaître les aides disponibles dans votre territoire.

Exemple concret : rénovation d’une maison G

Prenons le cas d’un couple aux revenus modestes (catégorie Jaune) propriétaire d’une maison de 100 m² classée G, chauffée au fioul :

Travaux prévus :

• Isolation des combles par soufflage : 3 000 €
• Isolation des murs par l’extérieur : 18 000 €
• Remplacement fenêtres (8 fenêtres) : 8 000 €
• Installation PAC air/eau : 14 000 €
• VMC double flux : 5 000 €
• Total : 48 000 € HT

Aides obtenues :

• MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné (70 %) : 33 600 €
• CEE coup de pouce : 4 000 €
• Aide régionale : 2 000 €
• Total aides : 39 600 €
• Reste à charge : 8 400 € (finançable par éco-PTZ)

Résultat : passage de G à C, économie annuelle de chauffage estimée à 2 500 €, soit un retour sur investissement du reste à charge en 3,4 ans.

Les solutions techniques pour sortir du statut de passoire thermique

Scénario 1 : la rénovation globale (recommandé)

La rénovation globale, ou rénovation d’ampleur, traite simultanément l’ensemble des postes : isolation, chauffage, ventilation et menuiseries. C’est l’approche la plus efficace et la plus aidée financièrement.

Avantages :

• Gain de 3 à 4 classes DPE en une seule intervention
• Taux d’aide maximaux (parcours accompagné)
• Cohérence technique entre les différents postes
• Un seul chantier à gérer

Inconvénients :

• Investissement initial plus élevé (même si les aides couvrent une grande partie)
• Travaux plus longs (4 à 8 semaines selon l’ampleur)
• Nécessité de quitter le logement pendant certaines phases

Scénario 2 : la rénovation par étapes

Si le budget ou les contraintes pratiques ne permettent pas une rénovation globale, une approche par étapes est possible. L’essentiel est de suivre un ordre logique :

1. Étape 1 : Isolation de la toiture (gain immédiat le plus important)
2. Étape 2 : Isolation des murs (complète l’enveloppe thermique)
3. Étape 3 : Remplacement du chauffage (dimensionné sur le logement isolé)
4. Étape 4 : Ventilation et finitions (VMC, menuiseries si nécessaire)

Attention : la rénovation par étapes bénéficie d’aides moins élevées (parcours par geste). Il est donc souvent plus avantageux financièrement de réaliser une rénovation globale, même en empruntant pour compléter le financement.

Propriétaire bailleur : que faire si votre logement est classé G ?

Si vous êtes propriétaire bailleur d’un logement classé G, plusieurs options s’offrent à vous :

Option 1 : Rénover pour continuer à louer

C’est la solution à privilégier si le logement est situé dans une zone à forte demande locative. Les aides couvrent une part importante du coût et la rénovation permettra d’augmenter le loyer une fois la classe DPE améliorée.

Option 2 : Vendre le logement

Si vous ne souhaitez pas engager de travaux, la vente reste possible mais la décote sera significative (15 à 25 % selon les marchés). L’audit énergétique obligatoire informera l’acheteur du coût des travaux à prévoir.

Option 3 : Transformer en résidence secondaire ou en meublé de tourisme

Cette option permet de contourner temporairement l’interdiction de location longue durée, mais attention : les réglementations sur les meublés de tourisme se durcissent dans de nombreuses communes. Ce n’est pas une solution pérenne.

Option 4 : Occuper le logement soi-même

Aucune obligation de performance énergétique ne s’applique aux logements occupés par leur propriétaire. Cependant, le confort et les factures d’énergie inciteront probablement à rénover tôt ou tard.

Les erreurs à éviter

1. Attendre le dernier moment : les artisans RGE sont de plus en plus sollicités. Les délais d’intervention s’allongent à l’approche des échéances réglementaires.
2. Ne traiter qu’un seul poste : remplacer la chaudière sans isoler ne suffira pas à sortir du classement F ou G.
3. Négliger la ventilation : un logement bien isolé sans ventilation adaptée développera des problèmes d’humidité et de moisissures.
4. Choisir le moins cher : des travaux mal réalisés ne produiront pas le gain DPE escompté. Privilégiez la qualité et les artisans certifiés RGE.
5. Oublier de demander les aides avant les travaux : les aides MaPrimeRénov’ doivent être demandées avant la signature du devis.

Conclusion

La rénovation des passoires thermiques n’est plus une option mais une nécessité, tant pour les propriétaires bailleurs confrontés aux interdictions de location que pour les propriétaires occupants qui subissent des factures d’énergie excessives. Les aides financières disponibles en 2026 sont sans précédent et permettent de couvrir jusqu’à 90 % du coût des travaux pour les ménages les plus modestes. N’attendez pas les échéances pour agir : contactez un conseiller France Rénov’ et lancez votre projet de rénovation dès maintenant.